Mitgliederförderung
Die Mitgliederförderung steht im Zentrum des Handelns unserer Genossenschaft. SPARBAU setzt sich aktiv für das Wohl der Mitglieder ein. Durch die Bereitstellung von Wohnungen im Dauernutzungsrecht sowie die langfristige Erhaltung und Entwicklung der Bestände schafft unsere Genossenschaft Sicherheit und langfristige Perspektiven für ihre Mitglieder.
Die Mietpreispolitik unserer Genossenschaft sorgt dafür, dass die durchschnittlichen Mieten deutlich unterhalb des Mietspiegels in Dortmund liegen – auch nach Modernisierungsmaßnahmen. Durch eine sorgfältig gesteuerte Belegung der Quartiere mit einem generationenübergreifenden Ansatz und einer hohen Diversifikation wird sichergestellt, dass künftige Mieter:innen gut in die Nachbarschaft integriert werden. Unsere Genossenschaft fördert soziale Vielfalt und Durchmischung, basierend auf transparenten und chancengleichen Vergabekriterien.
Die Mitglieder profitieren zudem von umfangreichen Servicedienstleistungen, einer attraktiven Verzinsung pro Geschäftsanteil und einer modernen Ausstattung von Wohnumfeld und Wohnungen. Die kontinuierliche Modernisierung der Bestände und die Umstellung auf ressourcenschonende Technologien tragen zur Verbesserung des Wohnkomforts und zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks bei. SPARBAU fördert aktiv den Austausch zwischen Vertreter:innen und Mitgliedern, um die Servicedienstleistungen besser auf die Bedürfnisse der Mitglieder abzustimmen. Durch die Bereitstellung von Informationen und die Förderung ehrenamtlichen Engagements wird die Mitgliederförderung als Kern des Wertefundaments der Genossenschaft weiter gestärkt.
Mitgliederförderung in Zahlen
Vermietungsmanagement
Servicedienstleistungen
Dividende
Vertreterschaft
Modernisierungen
Dauernutzungsrecht
Weiterentwicklung des Portfolios nach soziokulturellen und demografischen Belangen
SPARBAU verfolgte auch 2024 das Ziel, die Bestände nachhaltig und langfristig zu erhalten und weiterzuentwickeln. Hohe Baukosten, steigende Finanzierungskosten und neue gesetzliche Vorgaben, insbesondere im Bereich energetischer Sanierungen, prägten das Jahr. Dank einer klaren Strategie konnte SPARBAU diesen Herausforderungen erfolgreich begegnen und das Investitionsvolumen auf ca. 43,2 Mio. Euro anpassen. Zudem waren Wohnungsunternehmen mit der steigenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, Diskussionen über Mietpreisregulierungen sowie der zunehmenden Bedeutung von Digitalisierung und smarten Technologien konfrontiert. Die verschärfte EU-Taxonomie-Verordnung machte eine stärkere Ausrichtung an Nachhaltigkeitskriterien erforderlich.
Unsere Genossenschaft war durch vorausschauende Planung und flexible Anpassung in der Lage, nachhaltigen Werterhalt, Klimaneutralität sowie soziale und technologische Innovationen erfolgreich voranzutreiben.
Dortmund Hostedde – Quartier Bergmanns Wiesen.
Servicedienstleistungen und Sozialmanagement durch Hilfestellung und Konfliktmanagement
Eine Mitgliedschaft bei SPARBAU geht weit über das reine Dauernutzungsrecht einer Wohnung hinaus. Sie öffnet den Zugang zu einer Vielzahl von Serviceleistungen und einem engagierten Team, das sich für das Wohl der Mitglieder einsetzt. Unser Ziel ist es, unseren Mitgliedern in allen Lebenslagen zur Seite zu stehen – sei es durch schnelle technische Hilfe oder die Unterstützung in persönlichen und zwischenmenschlichen Anliegen.
Um auch bei kleinen Reparaturen und Mieteranfragen schnell und flexibel agieren zu können, wurde die Zahl der im technischen Service tätigen Mitarbeitenden auf 21 erhöht. Diese Verstärkung ermöglichte es, im Jahr 2024 14.131 Aufträge erfolgreich abzuschließen. Dies entspricht einer Steigerung von 8 % im Vergleich zum Vorjahr – ein klares Zeichen für die Effizienz und Zuverlässigkeit des Teams.
Neben den technischen Belangen werden auch zwischenmenschliche Aspekte nicht vernachlässigt. Zwei Sozialarbeitende standen den Mitgliedern im Jahr 2024 mit Rat und Tat zur Seite, insbesondere in schwierigen oder konfliktreichen Situationen. Ihr Engagement half, das Zusammenleben in den Quartieren zu fördern und ein harmonisches Miteinander zu gewährleisten.
Ein weiterer Baustein für die positive Entwicklung der Quartiere war das soziale Quartiersmanagement. Zwei Mitarbeitende sorgten dafür, dass die Mitglieder aktiv an der Gestaltung ihrer eigenen Wohnumgebung teilhaben konnten. Durch vielfältige Projekte und gemeinsame Aktionen wurde das Zusammengehörigkeitsgefühl gestärkt und das Leben in den Quartieren noch lebenswerter gemacht. SPARBAU versteht sich somit nicht nur als Anbieter von Wohnraum, sondern auch als Gestalter für eine lebendige und solidarische Gemeinschaft.
Zudem unterstützt SPARBAU die Stadt Dortmund seit 2022 fortlaufend bei der Unterbringung geflüchteter Menschen. Seit Beginn des Ukraine-Krieges haben wir der Stadt Dortmund insgesamt 10 Wohnungen zur Verfügung gestellt. Die enge Zusammenarbeit mit der Stadt ermöglicht eine schnelle und reibungslose Umsetzung. Verlässlichkeit und kurze Wege sind in Krisenzeiten entscheidend. Die zur Verfügung gestellten Wohnungen waren auf ein Jahr befristet. Nach Ablauf des befristeten Wohnzeitraums konnte unsere Genossenschaft den geflüchteten Familien eine langfristige Perspektive bieten, indem wir mit ihnen unbefristete Nutzungsverträge abgeschlossen haben. Auch im Jahr 2024 haben wir der Stadt Dortmund erneut zwei Wohnungen im Rahmen befristeter Mietverhältnisse zur Verfügung gestellt.
Unser Einsatz steht für gelebte genossenschaftliche Werte: Solidarität, Verantwortung und Zusammenhalt. Auch wenn das mediale Interesse abnimmt, bleibt konkrete Hilfe unser Anspruch. Darüber hinaus fördern wir aktiv die Integration geflüchteter Familien in unsere Quartiere.
SPARBAU schafft mit dem Quartier Bergmanns Wiesen ein lebendiges, modernes Wohnumfeld.
Quelle: Spar- und Bauverein eG Dortmund
Quelle: Spar- und Bauverein Dortmund eG
„Ein Zuhause für jede Lebensphase – mit einem klaren Fokus auf Gemeinschaft und Nachhaltigkeit.“
Leitung Vermietung & Soziale Beratung
Moderate und überproportionale Mietpreissprünge vermeidende Mietpreisgestaltung
Als Folge der in den Vorjahren reduzierten Investitionstätigkeit wurde im Jahr 2024 lediglich eine Großmodernisierungsmaßnahme fertiggestellt. Die moderate Umlage der Modernisierungskosten in Höhe von 1,20 € pro m² erfolgte in Anlehnung an die bereits in den Vorjahren praktizierte Vorgehensweise, die Bewohnerschaft nicht überproportional durch hohe Mietpreissprünge zu belasten. Als Fortsetzung der energetischen Modernisierung des Quartiers „Bergmanns Wiesen“ in Hostedde begann im Jahr 2024 die Modernisierung der Gebäude des ersten Bauabschnittes des Goldschmiedingwegs in Kirchderne. Hierbei wird neben der energetischen Aufwertung der Gebäude durch ressourcenschonende Dachaufstockung das Angebot an Wohnraum um acht weitere Wohneinheiten vergrößert. In den folgenden Jahren wird der gesamte Wohnungsbestand in dem Quartier am Goldschmiedingweg mit einem hohen energetischen Standard modernisiert und damit zukunftssicher aufgestellt. Zusätzlich sind im zweiten Bauabschnitt acht weitere Dachaufstockungen geplant, mit deren Bau im Jahr 2025 begonnen wird. Bedingt durch die weiterhin unsicheren Rahmenbedingungen werden die Investitionen im Modernisierungsbereich über einen längeren Zeitraum verteilt. Auf dieser Grundlage werden auch die weiteren energetischen Modernisierungen der Gebäude im gesamten Bestand erfolgen, um diesen zukunftssicher aufzustellen.
Vermietungsmanagement – „Den besten, statt den nächsten …“
Energie-Plus-Quartier in Schüren mit modernen, energieeffizienten Wohnhäusern.
SPARBAU will nicht nur Wohnraum bereitstellen, sondern sieht sich verantwortlich für die aktive Gestaltung von lebendigen Nachbarschaften und stabilen Gemeinschaften. Im Mittelpunkt unserer Belegungspolitik stehen die Prinzipien von Gemeinschaft, Solidarität und sozialer Verantwortung.
Unsere Quartiere werden bewusst als Orte der Begegnung und des Zusammenhalts gestaltet, wobei ein generationenübergreifender Ansatz verfolgt wird. Der Fokus liegt darauf, ein ausgewogenes Verhältnis verschiedener Altersgruppen, sozialer Hintergründe und Lebensentwürfe zu schaffen. Dies stärkt nicht nur die Quartiersgemeinschaft, sondern trägt aktiv zu einem inklusiven und nachhaltigen Wohnumfeld bei. Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der Förderung sozialer Vielfalt und Durchmischung. Unsere Vergabepolitik basiert auf klar definierten, transparenten Kriterien, die sowohl Chancengleichheit als auch soziale Stabilität gewährleisten. Besonderes Augenmerk gilt dabei den individuellen Lebensumständen potenzieller Mieter:innen. Faktoren wie familiäre Situationen, gesundheitliche Herausforderungen oder spezielle Anforderungen an die Wohnung, etwa barrierefreie Ausstattung, fließen in die Vergabeentscheidung ein.
Preis-Leistungs-Verhältnis
Zielmietengestaltung i. d. R. unterhalb des Medians des Mietspiegels
Der im Jahr 2023 für die Stadt Dortmund neu aufgestellte Mietspiegel besaß Gültigkeit bis zum 31.12.2024. Dementsprechend wurde die Anpassung der Bestandsmieten auf der Basis des Mietspiegels weiter fortgeführt, ebenso wie die Berechnung der Mieten bei Neuvermietung nach Kündigung. Die Bestandsmiete wurde planmäßig um 0,12 €/m² mtl. angehoben. Die von der Genossenschaft in der Vergangenheit zum Vorteil der Mitglieder vereinbarten Regularien behalten ebenfalls weiter ihre Gültigkeit.
Die Anpassung der Bestandsmieten erfolgt gesetzlich geregelt nach der Maßgabe des Mietspiegels. SPARBAU setzt die Bestandsmieten in der Regel deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete an. Diese so festgelegte Bestandsmiete fungiert daher als zusätzliche freiwillige Kappung, da innerhalb der gesetzlichen Grenzen eine höhere Anpassung möglich wäre.
Gemäß der im Jahr 2024 gültigen gesetzlichen Vorgaben sind Mietanpassungen von bis zu 20 % innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren zulässig, solange die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Zwischen den einzelnen Erhöhungsverlangen müssen mindestens 15 Monate liegen. SPARBAU hat zusätzlich einen zeitlichen Mindestabstand von drei Jahren zwischen den Erhöhungen der Grundmiete festgelegt. Somit agiert unsere Genossenschaft insgesamt in einem Rahmen, der die gesetzlichen Möglichkeiten bei Weitem nicht ausschöpft.
Bei den frei finanzierten Wohnungen orientieren sich die Neuvermietungszielmieten am Mietspiegelwert. In der Regel beträgt die Angebotsmiete für diese Wohnungen 95 % des medianbasierten Wertes. Die gesetzliche Regelung beschränkt sich lediglich auf den Betrag, der sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 20 % ergibt.
Für preisgebundene Wohnungen, die der Kostenmiete unterliegen, legt SPARBAU die Neuvermietungszielmiete auf das Niveau der Bestandszielmiete fest. Diese Zielmiete liegt bei SPARBAU in der Regel leicht unterhalb der zulässigen Kostenmiete, die auf den gesetzlichen Vorschriften des Wohnbindungsgesetzes und der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) basiert.
Die Mietpreispolitik der Genossenschaft sorgt damit auch in der Zukunft für eine sichere Wohnraumversorgung der Genossenschaftsmitglieder zu moderaten Mietpreisen. Die moderaten Anpassungen von Bestandsmieten und Neuvermietungsmieten sind für unsere Genossenschaft unabdingbar, da nur durch eine solide finanzielle Basis die Möglichkeit besteht, den Herausforderungen der Zukunft insbesondere im Hinblick auf die Erreichung der Klimaziele gerecht zu werden.
Quelle: Spar- und Bauverein eG Dortmund
Quelle: Spar- und Bauverein Dortmund eG
„Verantwortungsvoll handeln, um nachhaltig bezahlbaren Wohnraum zu sichern.“
stellv. Leitung kfm. Portfolioentwicklung & Unternehmensfinanzierung
Mehr Wohnraum durch nachhaltige Dachaufstockung.
Überproportionale Bestandsinvestitionen
Im Jahr 2024 setzte SPARBAU erneut auf einen klaren Fokus in den Bereichen Modernisierung und Nachhaltigkeit, um den Wohnkomfort und die Energieeffizienz der Gebäude weiter zu steigern. Mit einem Investitionsvolumen von insgesamt rund 12,8 Mio. Euro wurden zahlreiche Maßnahmen umgesetzt, die sowohl den baulichen Zustand der Bestände verbesserten als auch zur Senkung des Energieverbrauchs beitrugen.
Ein Beispiel hierfür ist die Großmodernisierung der Häuser in der Roseggerstraße 53 bis 55 sowie der Althoffstraße 4 bis 10. Neben der Erneuerung der Fenster und der Dämmung der Kellerdecke und des Dachbodens wurden umfangreiche Brandschutzmaßnahmen umgesetzt, einschließlich der Installation von Brandschutztüren und der Ertüchtigung von Dachboden und Keller. Zusätzlich sorgten Arbeiten wie die Balkonsanierung, die Neueindeckung des Dachs und die Sanierung der Grundleitungen für eine umfassende Aufwertung der Gebäude. Auch die Außenanlagen wurden erneuert, um ein attraktives Umfeld für die Bewohner zu schaffen.
Im Bereich der Aufstockung konnte unsere Genossenschaft wichtige Fortschritte bei den Projekten am Goldschmiedingweg erzielen. Hier wurden Dachaufstockungen zur Schaffung neuer Wohneinheiten realisiert, darunter vier neue Wohnungen mit einer Fläche von 345,86 m² in den Häusern 13 bis 15. Im Zuge der Maßnahmen wurden Vorstellbalkone an Bestandsloggien ergänzt und Terrassen für die Erdgeschosswohnungen geschaffen. Gleichzeitig sorgten der Einbau von Videosprechanlagen, die Zentralisierung der Heizungsanlage mit einem Blockheizkraftwerk (BHKW) und einer Luftwärmepumpe sowie die Erneuerung von Fenstern und Türen für eine deutliche Verbesserung der Ausstattung und Energieeffizienz. Die Objekte wiesen vor der Modernisierung einen Verbrauchsausweis mit der Energieeffizienzklasse F auf. Nach Abschluss der Maßnahmen verfügen sie nun über einen Bedarfsausweis in der verbesserten Energieeffizienzklasse D, was eine signifikante energetische Aufwertung dokumentiert.
Auch die Arbeiten am Goldschmiedingweg 10 bis 12 sind vorangeschritten, die Fertigstellung ist für 2025 geplant. Hier entstehen ebenfalls vier neue Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 277,50 m², während weitere Maßnahmen wie die Erneuerung der
Elektroinstallationen, die Überarbeitung der Fassade und die Schaffung eines neuen Kinderspielplatzes zur Modernisierung und Aufwertung des Quartiers beitragen.
Neben diesen Großprojekten wurden Maßnahmen zur energetischen Sanierung in anderen Bestandsgebäuden durchgeführt. So wurden in der Unverhaustraße 1 bis 10 die Kellerdeckendämmung erneuert und die Zählerhauptverteilungen in den Kellern modernisiert. Zudem erfolgten im Westkamp und in der Sendstraße der Rückbau und die Neuinstallation von Kellerdeckendämmungen, um den Wärmeverlust weiter zu minimieren. Im Rahmen der Investitionen im Jahr 2024 wurden zudem umfangreiche Maßnahmen zur Umrüstung von Gas-Etagenheizungen auf Fernwärme umgesetzt, um die Energieeffizienz zu steigern und die CO₂-Emissionen nachhaltig zu senken. Dabei konnten in den Quartieren im Althoffblock und Unionviertel 141 Wohneinheiten in der ersten Gruppe und 232 Wohneinheiten in der zweiten Gruppe erfolgreich von Gas-Etagenheizungen auf das umweltfreundliche Fernwärmesystem umgestellt werden.
Diese Maßnahme unterstreicht den konsequenten Fokus auf Nachhaltigkeit, da Fernwärme als ressourcenschonende und emissionsarme Heiztechnologie einen bedeutenden Beitrag zum Klimaschutz leistet. Durch die Umstellung wird nicht nur der fossile Energieverbrauch reduziert, sondern auch der ökologische Fußabdruck der betroffenen Gebäude deutlich verringert. Zudem profitiert die Bewohnerschaft langfristig von einer stabileren und oft kosteneffizienteren Energieversorgung.
Die Umrüstung ist ein weiterer Schritt in Richtung einer klimaneutralen Zukunft und zeigt, wie gezielte Investitionen ökologische Verantwortung mit sozialem Mehrwert verbinden können.
Insgesamt investierten wir im Jahr 2024 nicht nur in die Modernisierung und den Klimaschutz, sondern auch in die Lebensqualität unserer Bewohner:innen, indem wir moderne und nachhaltige Lösungen für ein komfortables und zukunftsfähiges Wohnen umsetzten.
Finanzielle Anreize
Im Geschäftsjahr 2024 erhielten unsere Mitglieder pro Geschäftsanteil eine Dividende in Höhe von 4 %. Die Höhe der Ausschüttung betrug somit 1.946.548 Millionen Euro.
Zeitgemäße Ausstattung von Wohnumfeld und Wohnungen
Im Jahr 2024 führten die Investitionen in den Gebäudebestand zu einer spürbaren Steigerung des Wohnkomforts und einer Verbesserung der Lebensqualität der in den Genossenschaftswohnungen lebenden Menschen, wobei Nachhaltigkeit und Umweltschutz im Vordergrund standen. Bei der Modernisierung von 271 Bädern lag der Schwerpunkt nicht nur auf der ästhetischen Aufwertung, sondern auch auf der Ressourcenschonung und Effizienz. Wassersparende Armaturen und energieeffiziente Technologien tragen zur Reduktion des Wasserverbrauchs und zur Verbesserung der Umweltbilanz bei.
Durch die Modernisierung von 270 Elektroanlagen wurden der technologische Standard angehoben und die Energieeffizienz optimiert. Der Einsatz moderner Elektrogeräte und Beleuchtungssysteme senkt den Stromverbrauch und reduziert die CO₂-Emissionen nachhaltig.
Mit der Erneuerung von 240 Heizungsanlagen wurden effiziente Heizsysteme realisiert, wobei auch auf erneuerbaren Energien basierende Heizsysteme installiert wurden. Auf diese Weise wurden sowohl Energiekosten gesenkt als auch der ökologische Fußabdruck verringert.
Mitbestimmung/ Partizipation
Förderung ehrenamtlichen Engagements
Im Berichtsjahr konnte die partizipative Zusammenarbeit der Genossenschaftsorgane wieder gepflegt werden. Neben der ordentlichen Vertreterversammlung als satzungsgebendem Organ fand ein intensiver Austausch der Vertreterschaft sowohl im Rahmen der jährlichen Besichtigungsfahrt wie auch in bezirksweiten Treffen statt. Die Arbeit im Arbeitskreis zur Satzungsänderung wurde im Berichtsjahr fast vollständig abgeschlossen und wird im Jahr 2025 zur Abstimmung in die Vertreterversammlung eingebracht.
Um das ehrenamtliche Engagement der Belegschaft zu fördern, wurde 2024 die Aktion „12 gute Taten“ ins Leben gerufen. Kern dabei waren monatliche Aktivitäten für soziale und kulturelle Einrichtungen in Dortmund. SPARBAU-Beschäftigte wurden zu diesem Zweck oftmals in ihrer Arbeitszeit bezahlt freigestellt, um sich für die Dortmunder Stadtgesellschaft zu engagieren.
Vertreterversammlung 2024 in der Wetthalle an der Rennbahn.
Quelle: Patrick Temme
„Wir wollen wissen, was unsere Mitglieder interessiert und bewegt.“
Leitung Vorstandsstab Kommunikation & Geschäftsbeziehungen
Einbezug und Beteiligung der Mitglieder
Der Austausch zwischen den Organen und Mitgliedern der Genossenschaft ist gelebte Praxis. Ziel ist es stets, Kommunikationsangebote zu schaffen, die einen Mehrwert für die Mitglieder bieten. Die etablierten Angebote – Modernisierungssprechstunden, Modernisierungsankündigungsveranstaltungen oder auch Vorstandssprechstunden – konnten im Berichtsjahr um weitere Angebote ergänzt werden. Mit den mobilen Quartierssprechstunden wurden erstmalig Quartiere besucht und Wünsche und Anregungen der Mitglieder im persönlichen Austausch vor Ort aufgenommen. Oberste Maxime aller Angebote ist es, jedem Mitglied den passenden Zugang zu Themen zu ermöglichen, sowohl in analoger wie digitaler Form.
Information/Kommunikation
Über Umfragen unter unseren Genossenschaftsmitgliedern möchten wir herausfinden, an welchen Stellen es Verbesserungspotenzial in unseren Prozessen gibt und welche Wünsche unsere Mitglieder haben. Im Jahr 2024 haben wir eine Umfrage über das SPARBAU-Magazin durchgeführt, damit das Magazin auch in Zukunft lesenswert bleibt. Seit Anfang der 2000er-Jahre gibt es unser Magazin, das unsere Leserschaft seitdem regelmäßig und kostenlos über unsere Genossenschaft und das Leben in Dortmund informiert. Im Laufe der Jahre haben wir die Gestaltung und die Inhalte immer wieder den aktuellen Gegebenheiten angepasst – mal deutlich erkennbar, mal mit kleinen, aber sinnvollen Details.
Um Fragen und Anregungen zu unseren Angeboten zu besprechen, gab es 2024 Quartierssprechstunden in der Innenstadt und in Schüren. Zum Gespräch gab es über einen umgebauten Piaggio-Kleintransporter, die Kaffee-Ape, frischen Kaffee und Kinderschminken für die jüngeren Besucher:innen.
Austausch auf Augenhöhe: Quartierssprechstunde der Spar- und Bauverein eG Dortmund vor Ort.
