Was die Wohnungswirtschaft im Jahr 2024 bewegte
Im Jahr 2024 sah sich die Wohnungswirtschaft weiterhin mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert. Die Wohnungsknappheit insbesondere in den Ballungszentren verschärfte sich zunehmend, während zeitgleich die Ausgaben für Neubauten und Modernisierungen stark anzogen. Zwar ist inzwischen eine Stabilisierung der Inflationsrate zu beobachten, dennoch bleiben die Zinsen auf einem hohen Niveau. Gleichzeitig wächst der Druck auf die Branche, den Anforderungen der Klima- und Energiewende gerecht zu werden und den Gebäudebestand nachhaltig zu gestalten. Die stark gestiegenen Bau- und Materialkosten, gepaart mit den hohen Zinsen, erschweren dringend notwendige Investitionen.
Diese Gemengelage aus wirtschaftlichen und regulatorischen Herausforderungen erschwert es erheblich, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, obwohl die Nachfrage nach Wohnraum unvermindert hoch ist.
Ein grundlegender politischer Richtungswechsel ist notwendig – weg von starren Konzepten, hin zu integrativen Lösungen, die ökologische, wirtschaftliche und soziale Aspekte vereinen.
Regulatorische Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft
GEG-Novelle und kommunale Wärmeplanung
Mit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 1. Januar 2024 haben sich deutliche Änderungen vor allem in Bezug auf die klimafreundliche Beheizung von Gebäuden ergeben.
Ab dem 1. Januar 2024 müssen in Neubauten Heizungsanlagen installiert werden, die mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsgebäude gewährt das GEG längere Fristen, um fossile Heizsysteme durch solche zu ersetzen, die ebenfalls zu mindestens 65 % erneuerbare Energien verwenden. Diese Regelungen treten jedoch erst in Kraft, sobald eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohner:innen muss diese Planung bis spätestens 30. Juni 2026 umgesetzt sein, in kleineren Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohner:innen ist der Stichtag für die Festlegung der Wärmeplanung der 30. Juni 2028.
Das Gesetz bietet verschiedene Optionen zur Erfüllung des 65-%-Anteils, wie etwa den Anschluss an ein Wärmenetz, die Installation elektrisch betriebener Wärmepumpen oder den Einsatz von Biomasse und grünem Wasserstoff. Während der Übergangszeit bis Mitte der Jahre 2026/2028 ist der Einbau von Öl- und Gasheizungen weiterhin erlaubt, vorausgesetzt, dass ab 2029 schrittweise der Anteil erneuerbarer Energien erhöht wird. Darüber hinaus ist ein verpflichtendes Beratungsgespräch mit einem Energieberater erforderlich, um den Übergang zu erneuerbaren Heizlösungen zu unterstützen.
Für Wohnungsunternehmen ergeben sich durch die gesetzlichen Vorgaben zahlreiche Herausforderungen. Der Planungsaufwand ist erheblich höher, da für jedes Gebäude die geeignete Technologie zur Umsetzung der neuen Heizsysteme ermittelt werden muss. Gleichzeitig bringen die notwendigen Umstellungen auf erneuerbare Heiztechnologien hohe Investitionskosten mit sich, was vor allem für große Bestände eine spürbare finanzielle Belastung darstellt. Darüber hinaus müssen die Unternehmen entsprechendes Know-how aufbauen, um die neuen Technologien erfolgreich zu integrieren und den Übergang zu erneuerbaren Heizsystemen fachgerecht umzusetzen.
EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)
Ende 2023 haben sich die Vertreter des Europäischen Parlaments, der Mitgliedsländer und der EU-Kommission auf die wesentlichen Punkte der neuen EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) geeinigt. Diese Richtlinie verfolgt das Ziel, den Gebäudebestand in der EU bis 2050 klimaneutral zu gestalten, indem der Energieverbrauch und der CO₂-Ausstoß signifikant reduziert werden. Ab 2030 sollen alle Neubauten den Standard eines „Null-Emissions-Gebäudes“ erfüllen, was bedeutet, dass sie keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr verursachen dürfen. Darüber hinaus ist vorgesehen, den Primärenergieverbrauch im Wohngebäudebestand bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % zu senken. Besonders energieineffiziente Gebäude sollen dabei mindestens zu 55 % der erforderlichen Einsparungen beitragen.
Ein weiteres zentrales Ziel der Richtlinie ist die schrittweise Abschaffung von Heizkesseln, die fossile Brennstoffe nutzen, bis 2040. Ab 2025 wird die Förderung von fossilen Heizsystemen nur noch in Ausnahmefällen möglich sein. Nach der Bekanntgabe der Richtlinie im Amtsblatt der EU und ihrem Inkrafttreten haben die Mitgliedsstaaten in der Regel zwei Jahre Zeit, diese Vorgaben in nationales Recht umzusetzen.
Mit der Veröffentlichung der Neufassung am 8. Mai 2024 bedeutet dies, dass die Mitgliedsländer bis Ende Mai 2026 eine nationale Umsetzung vornehmen müssen. Infolge der Neuwahlen im Februar 2025 wird die Umsetzung dieser Vorgaben voraussichtlich durch die neu gewählte Bundesregierung erfolgen.
Solarpaket I und Mieterstrom
Nach dem Inkrafttreten des Solarpakets I am 16. Mai 2024 eröffneten sich für die Wohnungswirtschaft neue Möglichkeiten, um nachhaltige Energiekonzepte umzusetzen. Insbesondere die Einführung der „Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“ bietet eine vereinfachte Variante des Mieterstrommodells. Dabei können Vermieter:innen ihrer Mieterschaft den Solarstrom vom eigenen Dach verkaufen, während diese ihren bisherigen Stromvertrag für Zeiten ohne Solarproduktion behält. Diese Neuerung erleichtert die Umsetzung im Vergleich zu klassischen Mieterstrommodellen, da Gebäudeeigentümer:innen nicht mehr als Energieversorger auftreten. Allerdings bleibt auch dieses Modell nicht ohne Herausforderungen: Die erforderlichen Messkonzepte sind noch nicht umfassend erprobt und erfordern eine sorgfältige Planung und Umsetzung. Durch die neuen Regelungen wird nun auch die Nutzung von Photovoltaikanlagen auf gewerblich genutzten Gebäuden sowie auf Nebengebäuden, wie etwa Garagen, für die Erzeugung von Mieterstrom ermöglicht.
Derzeit wird das Solarpaket II entwickelt, das weitere Erleichterungen für den Einsatz von Photovoltaik mit sich bringen soll. Dazu gehören unter anderem Vereinfachungen im Denkmalschutz sowie eine Harmonisierung der Anschlussbedingungen bei den Stromnetzbetreibern. Ein genauer Zeitpunkt für das Inkrafttreten des Solarpakets II steht aktuell noch nicht fest.
EU-Taxonomie
Die EU-Taxonomie-Verordnung, ein wesentlicher Bestandteil des Green Deals, hat das Ziel, den Finanzsektor zu nachhaltigen Investitionen zu bringen. Sie definiert klare Richtlinien, die festlegen, welche wirtschaftlichen Aktivitäten oder Investitionen als ökologisch nachhaltig gelten. Eine zunehmend wichtige Konsequenz dieser Verordnung wird sein, dass Investitionen, die nicht den festgelegten Kriterien entsprechen, in Zukunft teurer finanziert werden müssen als nachhaltige Investitionen.
Eine wirtschaftliche Tätigkeit gilt gemäß dieser Verordnung als nachhaltig, wenn sie einen wesentlichen Beitrag zu einem der sechs in der Taxonomie-Verordnung festgelegten Umweltziele leistet, ohne dabei die anderen Ziele negativ zu beeinflussen – dieses Prinzip ist unter dem Begriff „Do No Significant Harm“ (DNSH) bekannt. Besonders relevant für die Wohnungswirtschaft sind dabei vor allem die ersten beiden Umweltziele, die sich auf den Klimaschutz und die Anpassung an den Klimawandel fokussieren. Darüber hinaus definiert die EU-Taxonomie vier weitere Umweltziele, die bei der Bewertung wirtschaftlicher Aktivitäten berücksichtigt werden müssen: die nachhaltige Nutzung und der Schutz von Wasser- und Meeresressourcen, der Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, die Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung sowie der Schutz und die Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme.
Die Verordnung enthält detaillierte technische Bewertungskriterien, die festlegen, wann eine wirtschaftliche Tätigkeit die Anforderungen an ökologische Nachhaltigkeit erfüllt. Dies betrifft nicht nur den Neubau und die Sanierung von Gebäuden, sondern auch den Erwerb von Bestandsgebäuden. Die Einhaltung dieser Vorgaben wird für Wohnungsunternehmen zunehmend von Bedeutung sein, da die Ausrichtung auf Nachhaltigkeit nicht nur die Zugänglichkeit zu günstigeren Finanzierungen sichern kann, sondern auch die langfristige Markt- und Investorenattraktivität steigert.
EnSimiMaV
Angesichts der durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine ausgelösten Energiekrise wurden im Jahr 2022 zwei Verordnungen verabschiedet, die der Sicherstellung der Energieversorgung dienten. Mit gezielten Einsparmaßnahmen sollten diese Verordnungen vor drohenden Versorgungsengpässen schützen. Die Kurzfristenenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSiku-MaV), die auf dem Energiesicherungsgesetz (EnSiG) basierte, regelte vom 1. September 2022 bis zum 15. April 2023 Energiesparmaßnahmen sowohl für Unternehmen als auch für private Haushalte.
Die Mittelfristenenergieversorgungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV), die am 1. Oktober 2022 in Kraft trat, legte technische Einsparmaßnahmen in Gebäuden fest und wurde am 1. Oktober 2024 außer Kraft gesetzt. Diese Verordnung beinhaltete unter anderem die Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen sowie die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs bei zentralen Gasheizungen. Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, die zum 1. Januar 2024 in Kraft trat, wurden diese Vorgaben in das GEG integriert und auf alle Heizsysteme mit Wasser als Wärmeträger ausgeweitet. Eine Ausnahme stellen lediglich Wärmepumpen dar, für die spezifische Optimierungsanforderungen im Rahmen des GEG gelten.
Klimaschutzgesetz (KSG)
Mit der Novellierung des Klimaschutzgesetzes (KSG) hat die Bundesregierung ihre Klimaschutzziele deutlich verschärft. Eine Treibhausgasneutralität soll bis zum Jahr 2045 erreicht werden. Bereits bis 2030 sollen die Emissionen gegenüber dem Referenzjahr 1990 um mindestens 65 % gesenkt werden. Diese ehrgeizigen Vorgaben wirken sich auf alle Sektoren aus, darunter die Energiewirtschaft, die Industrie, der Verkehrs- und Landwirtschaftssektor – ebenso wie der Gebäudesektor, der ebenfalls ambitioniertere CO₂-Minderungsziele bis 2030 erfüllen muss.
Im Jahr 2024 erfolgten inhaltliche Änderungen des Klimaschutzgesetzes. Diese berühren jedoch nicht die Gesamtzielsetzung der Treibhausgasneutralität bis 2045. Da im Jahr 2023 die gesetzten Sektorziele in den Bereichen Verkehr und Gebäude nicht erreicht wurden, hätten die zuständigen Ministerien entsprechende Sofortprogramme im Jahr 2024 vorlegen müssen, um nachzusteuern. Durch neu eingebrachte Gesetzesänderungen ist dies nicht mehr erforderlich, da die Ziele nunmehr sektorübergreifend verfolgt und jährlich überprüft werden.
Steuerung von Verbrauchseinrichtungen nach § 14a Energiewirtschaftsgesetz
Zum 1. Januar 2024 ist § 14a des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) in Kraft getreten. Er regelt die Steuerung und Netzintegration von sogenannten steuerbaren Verbrauchseinrichtungen. Zu diesen zählen bspw. Ladesäulen und Wärmepumpen. Die Stromnetzbetreiber dürfen im Notfall die Leistung dieser Verbraucher reduzieren, um die Stabilität des Stromnetzes zu gewährleisten. Es ist klar geregelt, dass dies nur für einen begrenzten Zeitraum erfolgen darf und dem Betreiber gegenüber z. B. durch reduzierte Netzentgelte kompensiert wird. Zudem sind die Stromnetzbetreiber verpflichtet, alle Eingriffe transparent offenzulegen und die Stromnetze schnellstmöglich entsprechend den neuen Anforderungen auszubauen. Die Regelung dient dazu, Überlastungen in den Stromnetzen zu vermeiden, da immer mehr elektrische Verbraucher hinzukommen und die Netze nicht in der entsprechenden Geschwindigkeit ertüchtigt werden können. Wichtig ist dabei, dass Eingriffe immer zeitlich eng begrenzt sind und die Verbraucher nie ganz heruntergeregelt werden. Durch intelligente Steuerung der Verbraucher sollen die Auswirkungen zudem weiter minimiert werden.
Erneuerung von Gebäudeenergieausweisen
Im Zuge der Neuerungen im GEG haben sich neue Anforderungen an die Erstellung von Gebäudeenergieausweisen ergeben. Besonders die Berechnung des Energiebedarfs bei bedarfsorientierten Ausweisen muss nun zwingend nach der strengen DIN 18599 erfolgen. Zuvor war auch die Berechnung nach der weniger anspruchsvollen DIN V 4108-6 zulässig. Diese Anpassung führt dazu, dass neue Energiebedarfsausweise sehr schlecht ausfallen – selbst wenn kurz zuvor eine energetische Sanierung am Gebäude vorgenommen wurde. Nach einer Sanierung ist es erforderlich, zunächst einen Bedarfsausweis zu erstellen, da über drei Jahre hinweg noch keine aktuellen Verbrauchsdaten des Gebäudes vorliegen. Da die Energieausweise die Grundlage für das Monitoring des Klimareduktionspfads bilden, führt eine hohe Zahl bedarfsorientierter Energieausweise zu einer künstlichen Verschlechterung der Gesamtbilanz.
Marktbedingte Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft
Inflation, Zinspolitik und geopolitische Instabilität
Auch im Jahr 2024 prägte der andauernde russische Angriffskrieg gegen die Ukraine die geopolitische Lage in Europa – mit direkten und indirekten Folgen für die Wirtschaft und die Wohnungswirtschaft im Besonderen. Die Energiepreise haben sich im Vergleich zu den Höchstständen in der ersten Krisenphase zwar stabilisiert, bleiben jedoch auf einem hohen Niveau. Die hohen Energiepreise wirken sich direkt auf die Bau- und Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft aus und tragen zu anhaltendem Kostendruck bei.
Seit 2019 verzeichnen die Baupreise einen permanenten Anstieg auf aktuell 44 %, was viele Neubauprojekte deutlich verteuert hat. Zwar ist die allgemeine Inflationsrate im Laufe des Jahres 2024 spürbar zurückgegangen und liegt mit 2,2 % nahe dem Zielwert der Europäischen Zentralbank, doch die Preissteigerungen im Bauwesen bleiben bestehen. Die Ursache liegt vor allem in strukturellen Faktoren wie hohen Material- und Energiekosten sowie gestiegenen Löhnen.
Um die Inflation einzudämmen, hat die Europäische Zentralbank das Zinsniveau über einen längeren Zeitraum hochgehalten. Das wirkt sich deutlich auf die Finanzierungsbedingungen aus: Kredite für Bauvorhaben sind deutlich teurer geworden. Viele Wohnungsunternehmen reagieren darauf mit einer Zurückhaltung bei Investitionen – Projekte werden verschoben oder ganz abgesagt. Gleichzeitig wächst der Bedarf an Wohnraum aufgrund des Bevölkerungszuwachses durch Zuwanderung, was die Lage zusätzlich verschärft.
Techniologischer Wandel und Cybergefahren
Im Zuge der Digitalisierung und technologischer Entwicklungen werden entsprechende Sicherheitsmaßnahmen auch für die Wohnungswirtschaft immer bedeutsamer. Besonders die zunehmende Bedrohung durch Cyberangriffe erfordert erhebliche Investitionen in IT-Sicherheit und Datenschutz, um sensible Informationen zu schützen und das Vertrauen der Mitglieder zu erhalten. Eine Kombination aus technischen und organisatorischen Maßnahmen ist notwendig, um den Schutz sensibler Daten sicherzustellen. Zu den technischen Maßnahmen gehören z. B. Multi-Faktor-Authentifizierungen, regelmäßige Penetrationstests des TÜVs, Disaster-Recovery-Systeme sowie ein Mobile Device Management. Organisatorisch sind z. B. ein Notfall und Zugriffsmanagement sowie Mitarbeiterschulungen entscheidend, um die Zahl an Sicherheitsvorfällen zu minimieren.
Gleichzeitig müssen Wohnungsunternehmen den technologischen Fortschritt, insbesondere im Bereich künstliche Intelligenz, mit einer sorgfältigen Balance zwischen Kosten und regulatorischen Anforderungen begleiten. Dies stellt eine weitere Herausforderung dar, da die Integration neuer Technologien nicht nur Investitionen in Software und Hardware erfordert, sondern auch eine breite Akzeptanz bei den Mitarbeitenden und eine kontinuierliche Anpassung an gesetzliche Vorgaben notwendig ist.
Wohnungs-, Fachkräftemangel und begrenzte Fördermittel
Neben den finanziellen Herausforderungen bleibt der Fachkräftemangel ein weiteres zentrales Problem für die Wohnungs- und Bauwirtschaft. Der Zuwachs an Erwerbstätigen reicht nicht aus, um dem demografisch bedingten Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials entgegenzuwirken.
Insbesondere im Baugewerbe macht sich der Mangel an qualifizierten Fachkräften bemerkbar. Viele Betriebe sehen sich mit einer alternden Belegschaft und gleichzeitigem Nachwuchsmangel konfrontiert. Dieser Mangel bleibt ein strukturelles Problem. Um den Bedarf an qualifiziertem Personal zu decken, ist eine dauerhaft hohe Nettozuwanderung erforderlich, was jedoch zusätzliche Herausforderungen im Bereich der Bereitstellung von Wohnraum mit sich bringt, insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein akuter Wohnungsmangel weiterhin besteht. Dieser Mangel an Wohnraum, besonders in städtischen Gebieten, ist eines der drängendsten Probleme. Dieses Phänomen kann ebenfalls am angespannten Dortmunder Wohnungsmarkt beobachtet werden.
Von 2013 bis 2023 wuchs der Wohnungsbestand um rund 13.000 Wohnungen, was einer Steigerung von 4,1 % entspricht, während die Bevölkerung im gleichen Zeitraum um etwa 28.400 Personen anstieg, was einen Zuwachs von 4,9 % ausmacht.
Um den Anstieg der Bevölkerung auszugleichen und das bestehende Defizit zu decken, wären rund 14.950 zusätzliche Wohnungen erforderlich gewesen. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen sank 2023 auf nur 1.379 Einheiten, nach 2.121 im Jahr 2022. Damit wurde das politische Ziel von 2.000 Fertigstellungen deutlich verfehlt.
Diese Entwicklung verstärkt den politischen Druck, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die angespannten Wohnungsmärkte zu entschärfen und den akuten Mangel an bezahlbarem Wohnraum nachhaltig zu lösen. Der Wohnungsbau in Dortmund steht vor der Herausforderung, mit begrenzten Ressourcen und gestiegenen Baukosten eine adäquate Lösung für die wachsende Nachfrage zu finden.
Ebenso bleibt die Verfügbarkeit von dringend benötigten Fördermitteln aufgrund politischer Unsicherheiten unklar. Eine mögliche Reduzierung oder Umstrukturierung der Förderkulisse könnte die Umsetzung geplanter Bauprojekte weiter erschweren und deren Wirtschaftlichkeit beeinträchtigen. Schon jetzt reichen die derzeit verfügbaren Fördermittel für den Wohnungsbau nicht aus, um die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum in Dortmund zu decken.
