Mitgliederförderung
Die Förderung und Unterstützung unserer Mitglieder steht für unsere Genossenschaft im Mittelpunkt
ihres Handelns. SPARBAU setzt sich dafür ein, Mitgliedern größtmögliche Sicherheit und langfristige Perspektiven zu bieten. Dies wird zum Beispiel durch die Vermietung der Wohnungen im Dauernutzungsrecht sowie die langfristige Erhaltung und Entwicklung der Bestände erreicht.
Wie notwendig die genossenschaftlichen Grundsätze sind, zeigt sich auch an den Auswirkungen des anhaltenden Ukrainekriegs sowie der daraus resultierenden geopolitischen Spannungen. Viele Mitglieder unserer Genossenschaft werden durch die anhaltende hohe Inflation und die steigenden Lebenshaltungskosten belastet. In Zeiten der Unsicherheit ist es bedeutend, dass eine Genossenschaft ihre Mitglieder vor den Auswirkungen dieser sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen schützt.
Um unsere Mitglieder finanziell zu entlasten, verfolgt SPARBAU eine Mietpreispolitik, die deutlich unterhalb des Mietspiegels in Dortmund liegt. Sogar nach Modernisierungsmaßnahmen wird eine sozialverträgliche Mietpreispolitik beibehalten. Die kontinuierlichen Modernisierungen sollen nicht nur die Wohnqualität der Bewohner verbessern, sondern auch einen Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz leisten. Mitglieder profitieren des Weiteren von einer sorgfältig gesteuerten Belegung der Quartiere, wobei auf eine hohe Diversifikation und einen generationsübergreifenden Ansatz geachtet wird. Somit wird sichergestellt, dass die künftigen Mieter gut in die Nachbarschaft integriert werden. Zudem genießen die Mitglieder weitere Vorteile durch die umfangreichen Servicedienstleistungen der Genossenschaft sowie durch eine attraktive Verzinsung pro Geschäftsanteil.
Die Mitgliederförderung bildet den Kern des Wertefundaments, auf dem die Genossenschaft errichtet ist. Um diesen Kern weiter zu festigen, fördert die Genossenschaft aktiv den Austausch zwischen Vertretern und Mitgliedern. Dies geschieht durch die Organisation einer Vielzahl von Veranstaltungen und die kontinuierliche Erweiterung der Kommunikationskanäle, um eine breite Informationsbereitstellung zu gewährleisten. Darüber hinaus sollen durch den engen Austausch die Servicedienstleistungen besser auf die Bedürfnisse der Mitglieder abgestimmt werden.
DAUERNUTZUNGSRECHT
Weiterentwicklung des Portfolios nach soziokulturellen und demografischen Belangen
SPARBAU verfolgte auch im Jahr 2023 das primäre Ziel, die Bestände nachhaltig und langfristig zu erhalten und zu entwickeln. Trotz der anhaltenden hohen Inflation und der fortbestehenden wirtschaftlichen Herausforderungen ist es uns im Berichtsjahr gelungen, weitere Investitionen im Bestand vorzunehmen.
Die steigenden Darlehenszinsen sowie die hohen Baukosten gepaart mit der Regelungskomplexität in Hinblick auf energetische Fragestellungen haben dazu geführt, dass die Genossenschaft ihr Investitionsvolumen um etwa 7,5 Millionen auf 35 Millionen Euro reduziert hat. Im Jahr 2023 wurden wir mit einer weiteren langfristigen Herausforderung konfrontiert: dem KfW-Förderstopp, der unsere Investitionen beeinflusste. Da sich gesetzliche Rahmenbedingungen im Jahr 2023 besonders hinsichtlich energetischer Themen änderten, wurde der Fokus verstärkt auf energetische Investitionen gelegt.
„Im Althoffblock lebe ich seit über 78 Jahren und fühle mich immer noch sehr wohl hier im Quartier.“
Dieter Schütze,
Genossenschaftsmitglied und -mieter
seit 60 Jahren
Servicedienstleistung und Sozialmanagement durch Hilfestellung und Konfliktmanagement
Eine Mitgliedschaft bei SPARBAU bedeutet nicht nur ein Dauernutzungsrecht, wenn eine Wohnung bezogen wird. Mitglieder erhalten auch Zugang zu erstklassigen Servicedienstleistungen und einem hoch engagierten Sozialmanagement. Ein Beispiel dafür ist die prompte und unkomplizierte Hilfe für Menschen, die aufgrund des anhaltenden Ukrainekrieges aus ihrer Heimat flüchten mussten. In Kooperation mit der Stadt Dortmund stellte die Genossenschaft 2022 neun bezugsbereite Wohneinheiten zunächst mit Zeitmietverträgen bereit.
SPARBAU übernahm nicht nur die Belegung der Wohnungen, sondern gewährleistete auch eine individuelle Betreuung und Unterstützung für die Geflüchteten während des gesamten Vermietungsprozesses. Von den im Jahr 2022 zur Verfügung gestellten neun Wohnungen wurden im Jahr 2023 sieben Verträge auf individuelle Dauernutzungsverträge umgestellt, um den Familien langfristige Sicherheit zu bieten.
Um sicherzustellen, dass selbst in Zeiten akuten Fachkräftemangels im Handwerk auch kleinere Mieteranliegen schnell und zuverlässig intern bearbeitet werden können und es langfristig gesehen zu keiner starken Abhängigkeit von externen Dienstleistern kommt, wurde die Anzahl der technischen Servicemitarbeiter bei SPARBAU im Jahr 2023 erneut auf nun 20 erhöht. Diese Mitarbeiter konnten im Jahr 2023 13.056 technische Aufträge erfolgreich abschließen.
Doch nicht nur technische und bauliche Anliegen standen im Fokus, sondern auch zwischenmenschliche Belange wurden auf professionelle Weise begleitet. Hierfür sind zwei Sozialarbeiter für die Genossenschaft vor Ort im Einsatz. Diese Fachkräfte helfen den Bewohnern in sämtlichen Bereichen des alltäglichen Lebens und stehen als Ansprechpartner zur Seite, insbesondere in Konfliktsituationen.
Um die Lebensqualität zu steigern und das unmittelbare Wohnumfeld der Mitglieder weiter zu verbessern, verfügt SPARBAU zudem über ein internes soziales Quartiersmanagement. Im Jahr 2023 wurde eine weitere Mitarbeiterin in diesem Bereich eingestellt, um den Tätigkeitsbereich und die sozialen Angebote noch weiter auszubauen. So treten nun insgesamt drei Mitarbeiter regelmäßig mit den Menschen vor Ort in den Austausch und führen über das ganze Jahr hinweg vielfältige Projekte sowie Mitmachaktionen in Kooperation mit den Nachbarschaften in den Quartieren durch. SPARBAU setzt sich nicht nur für Wohnraum, sondern für eine ganzheitliche und unterstützende Gemeinschaft ein.
Moderate und überproportionale Mietpreissprünge vermeidende Mietpreisgestaltung
Die weiterhin angespannte Marktlage und die sich stets ändernden Rahmenbedingungen stellten unsere Genossenschaft samt ihrer Bewohner auch im Jahr 2023 vor große Herausforderungen. Um den genossenschaftlichen Hausbestand zukunftssicher aufzustellen, sind trotz der verschlechterten Rahmenbedingungen gerade jetzt energetische Modernisierungsmaßnahmen unabdingbar. Das Hauptziel der Genossenschaft besteht weiterhin darin, Mietpreise moderater als am Markt üblich zu gestalten und überproportionale Mietpreissprünge zu vermeiden. Im Berichtsjahr 2023 hat es SPARBAU weiterhin geschafft, die Miete nach Modernisierung im Durchschnitt um lediglich 1,30 €/m² zu erhöhen. Die moderate Erhöhung um 0,15 €/m² im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus der abgeschlossenen Modernisierung des Quartiers „Bergmanns Wiesen“ in Hostedde. Das Quartier weist durch die Modernisierung einen hohen energetischen Standard auf.
Vermietungsmanagement –
„Den besten, statt den nächsten …“
Im Kunden- und Mitgliedermanagement von SPARBAU stehen die Prinzipien der Gemeinschaft und Solidarität im Mittelpunkt der Belegungspolitik. Die Quartiere werden bewusst ausgewogen gestaltet und folgen einen generationsübergreifenden Ansatz. Daher legt der Geschäftsbereich der Vermietung besonderen Wert darauf, dass zukünftige Mieter gut in die Nachbarschaft und das Quartier passen. Eine vielfältige Durchmischung und eine breite Diversifikation der Zielgruppen sollen entscheidend dazu beitragen, stabile Nachbarschaften zu fördern und die Quartiersgemeinschaft zu stärken. Der Vergabeprozess von Genossenschaftswohnungen bei SPARBAU erfolgt nach bestimmten Grundsätzen und Kriterien. Beispielsweise verbessern längere Wartezeiten die Chancen auf eine Wohnungsvergabe. Des Weiteren werden bei der Auswahl auch die individuellen Umstände der Interessenten berücksichtigt, wie familiäre, gesundheitliche und allgemeine soziale Verhältnisse. Zusätzlich wird auf die passende Haushaltsgröße geachtet sowie auf besondere Merkmale der Wohnung, wie beispielsweise eine behindertengerechte Ausstattung.
Zudem schreitet die Digitalisierung mit großen Schritten voran, und die Implementierung neuer Digitalisierungsstrategien innerhalb der Immobilienwirtschaft stellt die Unternehmen seit Jahren vor immer wiederkehrende und neue Herausforderungen. Nicht zuletzt war es im Zuge der Coronapandemie notwendig, flexible und innovative Lösungen zu entwickeln. Insbesondere die Kontaktbeschränkungen führten dazu, dass bestimmte Prozesse plötzlich digital stattfinden mussten. Aufgrund dessen wurde die Digitalisierung insbesondere im Fachbereich der Vermietung weiter vorangetrieben. Das Ziel bestand darin, Digitalisierungsansätze mit unserem Leistungskatalog zu verknüpfen. Im Jahr 2023 wurde folgerichtig der Prozess der digitalen Vertragsunterzeichnung eingeführt. Nutzungsverträge über Wohnraum und Mietverträge für Parkflächen werden nun digital zur Unterschrift an die Mieter und Mitglieder über das Programm DocuSign versendet. Insgesamt konnten wir bereits jetzt 88 % unserer Wohnungswechsel vertraglich digital abschließen. Diese Lösung erweist sich nicht nur als Wettbewerbsfaktor, sondern auch als umweltschonend und nachhaltig. Zusätzlich führt die digitale Vertragsunterzeichnung zu reduzierten Kosten: Es entfallen Papier-, Druck- und Portokosten sowie die Notwendigkeit von Personal für den Druck und den Versand der Dokumente.
„Unsere neuen Nachbarn haben uns so behandelt, als wären wir schon immer da gewesen. Das ist wunderbar.“
Maik Schulz,
Genossenschaftsmitglied und -mieter
PREIS-LEISTUNGS-VERHÄLTNIS
Zielmietengestaltung i. d. R. unterhalb des Medians des Mietspiegels
Mit Beginn des Berichtsjahres 2023 veröffentlichte die Stadt Dortmund den neu ausgerichteten Mietwertspiegel, der somit als neue Berechnungsgrundlage für Neuvermietungsmieten und Bestandsmietanpassungen bei SPARBAU dient.
Die Bestandsmiete wurde planmäßig um 0,11 €/m² mtl. angehoben. Mit dieser adäquaten Anpassung des Mietpreisniveaus ist es SPARBAU gelungen, die Bestandsbewohner finanziell nicht zu überfordern und gleichzeitig die wirtschaftliche Stabilität der Genossenschaft zu jedem Zeitpunkt zu erhalten.
Gesetzlich geregelt erfolgt die Anpassung der Bestandsmieten nach der Maßgabe des Mietspiegels. Die Bestandsmiete, die SPARBAU definiert, liegt in der Regel deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die definierte Bestandsmiete wirkt daher als zusätzliche freiwillige Kappung, da im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten eine höhere Anpassung möglich wäre. Gesetzlich sind Mietanpassungen von bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren erlaubt, solange die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Dabei müssen zwischen den einzelnen Erhöhungsverlangen mindestens 15 Monate liegen. Darüber hinaus hat SPARBAU den zeitlichen Mindestabstand zwischen den Erhöhungen der Grundmiete auf mindestens drei Jahre festgelegt.
Insgesamt handelt die Genossenschaft in einem Rahmen, der deutlich unterhalb der gesetzlich erlaubten Möglichkeiten liegt.
Die Neuvermietungszielmieten orientieren sich bei den frei finanzierten Wohnungen an dem Mietspiegelwert. In der Regel beläuft sich die Angebotsmiete für diese Wohnungen auf 95 % des medianbasierten Wertes. Die gesetzliche Regelung beinhaltet lediglich eine Begrenzung auf den Betrag, der sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 20 % ergibt. Für preisgebundene Wohnungen, die der Kostenmiete unterliegen, begrenzt SPARBAU die Neuvermietungszielmiete auf die Bestandszielmiete. Diese Zielmiete befindet sich bei SPARBAU i. d. R. leicht unterhalb der zulässigen Kostenmiete, die auf den gesetzlichen Vorgaben des Wohnbindungsgesetzes und der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) basiert.
Überproportionale Bestandsinvestitionen
Im Jahr 2023 sah sich die Genossenschaft vor mehrere Herausforderungen gestellt, die mit einem klaren Fokus auf Nachhaltigkeit angegangen wurden. Aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mussten die Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen reduziert werden. Trotz dieser Reduktion konnte durch Investitionen in Höhe von insgesamt rund 5 Mio. Euro der technische Zustand des Bestands verbessert und infolgedessen die energetische Effizienz gesteigert werden.
Ein herausragendes Beispiel hierfür ist die Modernisierung der Häuser in der Roseggerstraße 57 bis 59. Die Maßnahme setzte nicht nur auf eine Umrüstung auf Fernwärme, sondern beinhaltete auch eine umfassende energetische Sanierung. Durch die Erneuerung der Fenster, die Dämmung der Kellerdecke und des Dachbodens sowie den Einbau von Brandschutztüren wurde nicht nur der Wohnkomfort für die Bewohner erhöht, sondern auch der Energieverbrauch der Gebäude nachhaltig gesenkt.
Des Weiteren setzte die Genossenschaft auf innovative Heizungseffizienzmaßnahmen wie den Austausch von Nachtspeicher-Fußbodenheizungen durch Hybrid-Heizungen und den Einsatz von Blockheizkraftwerken in Kombination mit Luftwärmepumpen. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zu einer Reduzierung der CO2-Emissionen bei, sondern stellen auch eine nachhaltige und zukunftsorientierte Lösung für die Wärmeversorgung der Gebäude dar.
So wurden in der Köln-Berliner Straße die Nachtspeicher-Fußbodenheizungen durch eine Hybrid-Heizung ersetzt.
In der Huestraße, in der Kirchstraße sowie in der Lange Fuhr tragen zukünftig die im Berichtsjahr 2023 verbauten Blockheizkraftwerke in Kombination mit Luftwärmepumpen zu einer klimafreundlichen Zukunft bei.
Im Jahr 2023 hat die Genossenschaft weiterhin etwa 10,8 Mio. Euro in Instandhaltungsmaßnahmen investiert. Zusätzlich wurden 13,3 Mio. Euro für Investitionen im Rahmen von Wohnungswechseln aufgewendet, um den Bewohnern einen modernen und komfortablen Wohnraum zu bieten.
Finanzielle Anreize
Im Jahr 2023 wurden insgesamt 1.475.000 Euro an Dividenden an die Mitglieder der Genossenschaft ausgeschüttet. Jedes Mitglied erhielt somit eine Verzinsung von 4 % pro Geschäftsanteil.
Zeitgemäße Ausstattung von Wohnumfeld und Wohnungen
Die Investitionen in den Bestand im Jahr 2023 wurden mit einem starken Fokus auf Nachhaltigkeit und Umweltschutz durchgeführt. Sie haben dazu beigetragen, den Wohnkomfort und die Qualität des Wohnraums für die Bewohner zu erhöhen.
Die Modernisierung von 309 Bädern hatte nicht nur das Ziel, die ästhetische Qualität zu verbessern, es ging auch darum, Ressourcen zu schonen. Durch den Einsatz von wassersparenden Armaturen und energieeffizienten Technologien konnte der Wasserverbrauch reduziert werden, was wiederum einen positiven Effekt auf die Umweltbilanz der Gebäude hat.
Die Erweiterung der Barrierefreiheit ist nicht nur ein Schritt hin zu mehr sozialer Inklusion, sondern auch ein Beitrag zur Nachhaltigkeit. Barrierefreie Wohnungen ermöglichen es Menschen mit eingeschränkter Mobilität, selbstbestimmt zu leben, und verringern die Notwendigkeit von umfangreichen Renovierungsarbeiten in der Zukunft.
Die Modernisierung von 269 Elektroanlagen hatte sowohl die Verbesserung des technologischen Standards als auch eine Steigerung der Energieeffizienz zum Ziel. Durch den Einsatz von modernen, energieeffizienten Elektrogeräten und Beleuchtungssystemen konnte der Stromverbrauch reduziert werden, was zur Verringerung der CO2-Emissionen beiträgt.
Die Durchführung von 378 Heizungsmodernisierungen war ein weiterer Schritt in Richtung Nachhaltigkeit. Dank effizienterer Heizsysteme und dem verstärkten Einsatz erneuerbarer Energien wurde der Energie-verbrauch der Gebäude gesenkt. Dies führte nicht nur zu Kosteneinsparungen für die Bewohner, sondern trug auch zur Reduzierung der CO2-Emissionen und einem kleineren ökologischen Fußabdruck bei.
Mitbestimmung/Partizipation
Förderung ehrenamtlichen Engagements
„Neue Wege finden wir nur im engen Austausch mit unseren Ansprechpartnern. Das ist spannend und spornt mich an, jeden Tag.“
Karsten Statz,
Leitung Vorstandsstab Kommunikation &
Geschäftsbeziehungen der Spar- und
Bauverein eG
Die Vertreterversammlung ist das satzungsgebende Organ der Genossenschaft. Im Rahmen der jährlichen Vertreterversammlung werden die wichtigsten satzungsregulatorischen Vorgaben getroffen, z. B. zum Jahresabschluss. Neben dem bilateralen Austausch bei Einzelanfragen aus dem Quartier gibt die jährliche Besichtigungsfahrt seit vielen Jahren einen Einblick in die Investitionstätigkeit der Genossenschaft direkt vor Ort in den Quartieren. 2023 stand als inhaltlicher Schwerpunkt der Klimareduktionspfad im Fokus. Seit 2022 besteht ein Satzungsarbeitskreis, bestehend aus Aufsichtsratsmitgliedern, dem Vorstand sowie einem ausgewählten Kreis an Vertretern, die sich im Arbeitskreis engagieren. Kern und Fokus der Arbeit ist die Vorbereitung einer gemeinsamen Synopse, um wichtige Satzungsanpassungen für die Vertreterversammlung vorzubereiten. Alle Vertreter erhalten zu den Treffen ein transparentes Protokoll, um stetig über die Arbeit des Arbeitskreises informiert zu sein.
Einbezug und Beteiligung der Mitglieder
Die im Jahr 2022 initiierte Mieterumfrage wurde im Jahr 2023 ausgewertet. Auf Basis der repräsentativen Ergebnisse aus 3.205 Rückmeldungen und Wünschen der Mieter wurden unterschiedliche Maßnahmen umgesetzt. In der Dimension „Wohngebäude“ wurde die Reinigungsqualität der Treppenhäuser als verbesserungswürdig eingestuft. Allen Mitgliedern wurde im Jahr 2023 eine flächendeckende gewerbliche Reinigung der Treppenhäuser angeboten. Auch bei Modernisierungsprojekten tauchten vermehrt Fragen auf, die über das alltägliche Quartiersleben hinausgingen. Als neues Kommunikationsangebot wurde im Sommer 2023 eine eigene Modernisierungssprechstunde im Althoffblock eingeführt, die allen Mitgliedern vor Ort zur Verfügung steht, bei denen Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden. Gleichzeitig wurde der Service in den Außenstellen durch unsere SPARBAU-vor-Ort-Service-Teams verstärkt, um ein umfassendes Beratungsangebot anzubieten und um alle Fragen rund um die Mitgliedschaft zu beantworten. Die Dimension „Image“ spiegelt die sehr hohe Zufriedenheit der Mitglieder mit unserer Genossenschaft wider und erreichte mit 78,6 den höchsten Wert unter allen Befragungsdimensionen.
Weitere Kommunikations- und Partizipationsmöglichkeiten wurden im Laufe des Jahres geschaffen. Dazu gehören eine Vorstandssprechstunde für alle Mitglieder sowie die Erweiterung des Chatbots auf der Website. Außerdem wurde eine eigene Website für das Neubauprojekt „Klimaschutzsiedlung Ewige Teufe“ an der Zillestraße eingerichtet.
Der Aufsichtsrat als Prüforgan der genossenschaftlichen Organisation kontrolliert und berät den Vorstand bei seiner Arbeit. 2023 fanden insgesamt 40 Sitzungen des Aufsichtsrats, seiner Ausschüsse sowie des Satzungsarbeitskreises statt. Neben Grundsatzentscheidungen zu Investitionsplanungen und den Jahresbudgets stand als besonderes Projekt die Erarbeitung von „Grundsätzen gemäß § 28 der Satzung“ im Fokus der gemeinsamen Arbeit zwischen Vorstand und Aufsichtsrat.
Der Arbeitskreis zur Vorbereitung einer Satzungsanpassung, der bereits 2022 seine Arbeit aufgenommen hat, wurde 2023 erfolgreich fortgesetzt. In intensiven Beratungen, Diskussionen und Abwägungen wird die Vorbereitung einer Aktualisierung der SPARBAU-Satzung zusammen mit Vertretern, Aufsichtsrat und Vorstand vorbereitet. Im Kern sollen u. a. Möglichkeiten zu neuen Versammlungsformen, die Integration der Sparordnung in die Satzung, Modernisierungen des Wahlverfahrens der Vertreterversammlung sowie eine Präambel als grundsätzliche Verpflichtung der Genossenschaft zur Nachhaltigkeit in die Satzung integriert werden. Neben der Vertreterversammlung im Juni konnten sich die Vertreter im Rahmen der jährlichen Besichtigungsfahrt direkt vor Ort von den aktuellen Baufortschritten überzeugen. Innerhalb einzelner Bezirke ist der Vorstand jederzeit auch für Bezirkstreffen ansprechbar.
Information/Kommunikation
Über verschiedene Kommunikationskanäle können Mitglieder die Verwaltung kontaktieren und erreichen. Unterschiedliche Online-Kanäle, Angebote vor Ort sowie die telefonische Erreichbarkeit ermöglichen eine Kontaktaufnahme rund um die Uhr. Durch die wieder eröffnete Hauptverwaltung nach den Umbauarbeiten sowie die Erweiterung der Öffnungszeiten in den Außenstellen wurde das Serviceangebot weiter verbessert.
Interessenten und Mitglieder der Genossenschaft können die Hauptverwaltung zu folgenden Zeiten aufsuchen: montags, dienstags und mittwochs von 8:00 bis 12:30 Uhr sowie von 14:00 bis 15:30 Uhr. Donnerstags stehen die Türen von 8:00 bis 12:30 Uhr und von 14:00 bis 18:00 Uhr offen. Am Freitag ist die Hauptverwaltung von 8:00 bis 12:30 Uhr erreichbar. Die Außenstelle Althoffblock ist montags von 9:00 bis 12:00 Uhr und mittwochs von 15:00 bis 18:00 Uhr geöffnet. Die Außenstelle Nord kann dienstags von 9:00 Uhr bis 12:00 Uhr und donnerstags von 15:00 bis 18:00 Uhr besucht werden.
